İstanbul’da ihtimaller içinde zelzele riskine karşı kentsel dönüşüm ve bina yenileme emek harcamaları aralıksız devam ederken, ortaya çıkan son rakamlar, “güvenli konuta kim ulaşabiliyor?” sorusunu bir kez daha gündeme taşıdı. Megakentte kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen konut sayısının bir milyona ulaşırken, artan metrekare tutarları ise emekli, talebe ve ücretli kesimlerin adeta kabusu haline gelmiş durumda. İstanbul’da resmi verilere nazaran ortalama 8 milyon 70 bin bağımsız bölüm bulunuyor. Bunların ortalama 1,5 milyonu riskli kabul edilirken, 600 bin bağımsız bölümün acilen dönüşmesi gerekiyor. Uzmanlar ise bir milyon konutun yenilenmiş olmasını mühim bir eşik olarak değerlendiriliyor. Sadece yüz binlerce hanenin halen riskli yapılarda yaşamaya devam etmesi, İstanbul’un önündeki dönüşüm sürecinin uzun seneler gündemde kalacağını ortaya koyuyor. Ne var ki, probleminin bir tarafında zelzele gerçeği, öteki tarafında ise dönüşümün giderek ağırlaşan ekonomik maliyeti bulunuyor.
İstanbul’daki dönüşüm tartışmasının bir çok vakit gözden kaçan kesimi ise kiracılar. Mülk sahibi yeni binada değerlenen bir gayrimenkule haiz olurken kiracı açısından dönüşüm bir çok vakit bulunmuş olduğu mahalledeki kira düzeyinin değişmesi anlamına geliyor.
ORTALAMASI 63 BİN TL
Endeksa verilerini kullanan Emlakjet’in Haziran 2026 verilerine nazaran İstanbul genelinde satılık konutların averaj metrekare fiyatı 63 bin 788 TL seviyesine çıkmış vaziyette. Averaj konut satış fiyatı 7 milyon 16 bin 680 TL olarak hesaplanırken, megakentteki konut fiyatlarının son bir yılda nominal olarak yüzde 25,1 arttığı vurgulanıyorç Sadece aslolan mesele ise ilçeler arasındaki büyük fiyat farkları. Haziran 2026 verilerine nazaran İstanbul’da averaj satılık konut metrekare fiyatı 63 bin 788 TL seviyesinde bulunurken, Beşiktaş’ta bu sayı 178 bin 968 TL’ye kadar çıkıyor. Kadıköy’de averaj metrekare fiyatı 166 bin 901 TL, Sarıyer’de 153 bin 676 TL, Beykoz’da 137 bin 298 TL, Bakırköy’de ise 130 bin 914 TL seviyesinde.
KİMLER ÖDEYEBİLİR!
Kamuoyuna yansıyan verilere nazaran Beşiktaş’taki averaj metrekare fiyatı İstanbul averajının neredeyse üç katına ulaşıyor. Fiyatlar 100 metrekarelik bir konut üstünden hesaplandığında Beşiktaş’ta ortalama 17,9 milyon TL, Kadıköy’de 16,7 milyon TL, Sarıyer’de 15,4 milyon TL, Beykoz’da 13,7 milyon TL ve Bakırköy’de 13,1 milyon TL’lik bir tablo ortaya çıkıyor. Üstelik bu rakamlar yalnızca yeni, sıfır yada lüks konutlara değil, ilçelerdeki genel satılık konut piyasası averajlarına işaret ediyor.
21 YILDAN ÖNCE BİTMİYOR
2026 senesinde net asgari ücret 28 bin 75,50 TL olarak uygulanırken, İstanbul’da averaj konut fiyatı 7 milyon TL’nin üstüne çıkmış durumda. Bu rakamlar üstünden meydana getirilen hesaplamada, bir asgari ücretlinin hiçbir harcama yapmadan gelirinin tamamını biriktirmesi halinde averaj bir konut bedeline yetişmesi ortalama 21 yıl sürüyor. Konut tutarları ile gelir arasındaki fark yalnızca asgari ücretliler açısından değil, memurlar, beyaz yakalı çalışanlar, emekliler ve tek maaşla geçinen haneler açısından da belirginleşiyor. Kentsel dönüşüm sürecinde eski yapıların yerine yeni ve zelzele yönetmeliğine uygun binalar yapılırken, yenilenen konutların piyasa kıymeti de değişiyor. Böylece dönüşüm, yapı güvenliğinin yanı sıra konut tutarları ve hanelerin bu fiyatlara erişimi açısından da yeni bir tablo ortaya çıkarıyor.
1 MİLYON 875 BİN TL DESTEK
Öte taraftan dönüşüm süresinde devletin uyguladığı “Yarısı Bizlerden” kampanyası dönüşüm maliyetini azaltan en mühim araçlardan biri. Kampanya kapsamında bir konut için 875 bin TL bağışlama, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği sağlanıyor. Böylece toplam destek tutarı 1 milyon 875 bin TL’ye ulaşıyor. Kredi ödemeleri yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonrasında başlıyor ve 10 yıla kadar vadeye yayılabiliyor.
Gayrimenkulün piyasa kıymeti devamlı yükseliyor. Mülk sahibi açısından bu mühim bir servet artışı yaratabiliyor. Sadece aynı mahallenin kiracıları yada o bölgede ilk kez ev sahibi olmak isteyen maaşlı kesimleri açısından netice değişik olabiliyor.
HERKES OTURABİLMELİ
Emlak Uzmanı Emre Kulcanay ise “Kentsel dönüşüm başarıyla ilerlerken güvenli konut bir tek yüksek gelir grubunun satın alabildiği bir ürüne dönüşmemeli” derken, “Aksi halde İstanbul’un binaları güçlenirken, kenti senelerdir ayakta tutan öğretmenler, emekliler, sıhhat çalışanları, minik esnaf, işçiler ve genç aileler merkezin dışına doğru çekilmeye devam edecek” ifadelerini kullandı.
[email protected]
Kaynak: Web Hususi
