Türkiye turizmi 2024 senesinde rekorlarla dolu bir yıl geçirdi. 62 milyon gezgin, 61.1 milyar dolarlık gelir ve zamanı doluluk oranları… Fakat perde arkasında konuşulan başka bir hikâye daha var: Bankalara devredilen oteller, yapılandırma yapamayan işletmeler ve icradan satışa çıkan tesisler. Bu zıtlık ne anlama geliyor? Altın çağ mı yaşıyoruz, yoksa bir kriz mi yaklaşıyor?
Bu tutarsız tabloyu, gezim sektöründeki en etken yatırım platformlarından kabul edilen Otelinisat.com’un çatı şirketi JRO Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı Murat Göktuğ Aksu ve JRO Yatırım Genel Müdürü Göksel Akman ile konuştuk.
Sual: 2024 yılı turizmde gelir rekorlarıyla geçti, fakat bir taraftan yüzlerce otelin satışa çıkmış olduğu bir yıl oldu. Bu tabloyu iyi mi yorumluyorsunuz?
Murat Aksu: Bu veriler aslına bakarsak bir çelişki değil, dönüşümün iki yüzü. Türkiye turizmi büyüyor, fakat bu gelişme her işletmeye eşit şekilde yansımıyor. Bilhassa kurumsallaşamamış, eğitimli ikinci yada üçüncü dönem yönetimi devralamamış, geniş aile yapılarında sıkışmış durumda, oteller ise sürdürülebilirlik problemi yaşıyor. Bu yüzden satılık tesis sayısı artıyor. Sadece yatırımcılara gore burada kriz değil, büyük bir yatırım fırsatı doğuyor.
Sual: İcra ve batkı süreçlerine giren otellerin sayısı niçin arttı? Sektörün temeli mi çöküyor?
Göksel Akman: Temel değil, organizasyonel yapı zayıf. Bizim gözlemlediğimiz tablo şu: Bugün satışa çıkan otellerin bir çok, ustalaşmış yönetim kültürüne geçememiş, dijitalleşmemiş, markalaşamamış işletmeler. Oysa talep tarafında problem yok, gezgin var, ilgi var. Problem arz tarafında şu demek oluyor ki işletmecilik modelinde. Ve biz bu aşamada devreye giriyoruz.
Murat Aksu: Kültür ve Gezim Bakanlığı tarafınca belgelenen otel sayısını ortalama 20.000 olarak tanımlarsak bu otellerin her yıl averaj 1.000 tanesinin satışa çıktığını ve satışa çıkan ya da bankalarla icra-kredi problemi yaşayan otellerin %90’ının kurumsallaşamamış ve genişlemiş aile otellerinin oluşurduğunu, tüm dünyadaki aile şirketleri şeklinde aileler tarafınca işletilen otellerin de averaj ömrünün ortalama 34 yıl bulunduğunu ve bunun organik bir durum bulunduğunu söyleyebiliriz. Ki toplam otel sayısı ile sorun yaşayanları oranladığımızda bu küresel averaj açısından da düzgüsel bir sayı. Sonuçta Aile işletmeleri, uzun seneler başarı göstermiş olsa da, artık global rekabete ayak uydurmakta zorlanıyor.
Sual: Sizce bu süreç yatırımcı için hakikaten bir fırsat mı, yoksa “batan gemiye koşanlar” mı söz mevzusu?
Murat Aksu: Bu bir “kurtarma” hikayesi değil, bir “dönüştürme” hikayesi. Biz Otelinisat.com olarak, yalnız satışa aracılık yapmıyoruz. “Satın al, yenile, dijitalleştir, markala ve tekrardan değerlendir” modelini sunuyoruz. Birçok varlığı tekrardan işler hale getiriyor, yatırımcıya kısa sürede gelir üretir hale dönüştürüyoruz. Doğrusu burada batak değil, potansiyel var. Ki şunu ihmal etmeyin, Türkiye turizmi ilk altın büyümesini 1990 başlarında yaşadı. O dönemlerde hayata geçen oteller bir yada iki ortaktı. Sadece süre içinde çocuklar ve torunlarla beraber ortaklık sayıları bazı otellerde onları ve yirmileri buldu. Geliri paylaşaca aile sayısı arttıkça otelin yenilemesine ayrılan paylar azaldı ve kendini yenileyemeyen otellerin gelirleri de düşmeye başlayarak problemler yumağına dönüştü. Bu yalnız gezim’de değil tüm dünyada ve tüm sektörlerde olabilen bir durum. Bu yüzden hep söyleyediğimiz bir şey var. Aile otelleri de acilen kurumsalaşmanın yollarını aramalı.
Sual: Yurt dışından gelen yatırımcılar bu tabloyu iyi mi okuyor? Güvensizlik yaratmıyor mu bu satış dalgası?
Göksel Akman: Aksine, internasyonal yatırım fonları Türkiye’deki bu dönüşüm fırsatını oldukca iyi okuyor. Biz şu anda Otelinisat.com üstünden Körfez’den Avrupa’ya, Asya’dan ABD’ya kadar geniş bir yatırımcı ağıyla çalışıyoruz. Onlar için mühim olan sürdürülebilir gelir üretme potansiyeli ve doğru yönetim. Türkiye’de hem organik kaynaklar hem de destinasyon cazibesi bu potansiyele fazlasıyla haiz.
Sual: Peki sizce 2025 yılı iyi mi geçecek? Daha çok kriz mi, daha çok alım-satım mı göreceğiz?
Murat Aksu: 2025 yılı 70 Milyon Gezgin ve 70 Milyar $ gelir hedefiyle Türkiye turizmi için bir sıçrama yılı olacak. Elbetteki enflasyon, yüksek kur ve yüksek maliyetler sebebiyle karlılıklar hemen hemen istenen seviyede değil. Sadece küresel düşünüp, mahalli hareket etmek zorundayız. Bugün dünyanın ve ülkemizin dört bir yanı savaşlar ve global ekonomik krizlerle çevrili. Türkiye böylesine bir global atmosferde bile ayakta kalıp, başarıdan başarıya koşan ve devamlı artış gösreren bir gezim ekonomisine haiz.
Biz ise yalnız otel yada tesis değil, bir vizyon öneriyoruz. Kira geliri odaklı yatırımcılar için ustalaşmış yönetim desteği veriyoruz. Kurumsallaşamayan her varlık, kurumsal yatırımcının fırsatına dönüşüyor. Bu yüzden biz krize değil, dönüşüme odaklanıyoruz.
Sual: Türkiye’de küçüklü büyüklü markalaşmamış hotellerin çoğunu aileler ve 2. ya da 3. jenerasyonlar yönetiyor. Sizce bu aile işletmeleri ne yapmalı? Tavsiyeleriniz neler?
Göksel Akman: Aileler duygusal bağlarla değil, stratejik adımlarla hareket etmeli ve ustalaşmış yönetime geçmeli. Biz bu süreçte ustalaşmış işletmeci desteği, renovasyon ve marka eşleştirme şeklinde hizmetlerle yanlarındayız. Türkiye turizminin geleceği bu kararların ne kadar doğru alındığıyla şekillenecek.
Murat Aksu: Ek olarak sizin aracılığınız ile müjdelemekten mutlu oluruz ki, OteliniSat.com çatı markası JRO Yatırım olarak oldukca yakında bir üniversitemiz ile beraber aile otellerinin sürdürülebilir gelişme ve ustalaşmış yönetim becerilerini geliştirmelerine yönelik hususi bir eğitim programı başlatıyoruz.
“Aile Otellerinde Kurumsallaşma ve Dijitalleşme Sertifika Eğitim Programı” adındaki bu program sektördeki önder adlar tarafınca hazırlanan içerikleriyle aile otellerine mühim katkılar sunmayı amaçlıyor.
Göksel Akman: Evet, Bu kapsamlı eğitim programı, aile otellerinin yönetim süreçlerini dijitalleşme ve kurumsal yönetim ilkeleri ile modernleştirerek, sektörde rekabetçi kalmalarına destek olacak ve katılımcılar, kurumsal yapı kurma, satın alan deneyimi yönetimi, dijital pazarlama ve toplumsal medya stratejileri şeklinde temel mevzularda uzmanlaşacaklar.
Türkiye turizmi bir kırılma değil, bir dönüşüm süreci yaşıyor. Bu dönüşümde kimi işletme oyunda duracak, kimisi dönem dışı duracak. Fakat net olan şu: Oyunun kendisi büyüyor. Ve yatırımcılar, bu yeni oyunun kurallarını Otelinisat.com şeklinde platformlar üstünden tekrardan yazıyor.
Gezim artık yalnız gezinsel değil;ekonomik, yatırım odaklı ve kurumsal bir alan. Türkiye, bu dönüşümün merkezinde. Otel sahibi olanlar için tekrardan yapılandırma fırsatları, yeni yatırımcılar için ise kuvvetli gelişme ve döviz geliri pozitif yanları kapıda.
