Ekonomideki dalgalı seyir ve vatandaşın birikimini elde tutma tercihine karşın, megakent İstanbul, konut piyasasının yönünü belirlemeye devam ediyor. Şehir genelinde son dönemde 24 bin 119 konut satışı yapılırken, bu sayı Türkiye genelindeki toplam satışların yüzde 16’sına denk geldi. Satışların 7 bin 300’ü ilk el, 16 bin 800’ü ikinci el konutlardan oluşurken; ipotekli konut satışlarındaki hareketlilik de dikkat çekti. Senenin 10 aylık dönemine bakıldığında da şehir genelinde ortalama 200 binin üstünde konut el değiştirdi. En yüksek satışlar ise temmuz ve eylül aylarında görüldü. Temmuz 2025’te 23 bin 152 adetle senenin zirvesine ulaşan satış grafiği, eylül ayında da kuvvetli seyrini sürdürdü.
Körfez yatırımcılarının Beşiktaş, Levent, Etiler hattına ilgi gösterdiği belirtiliyor. Gayrimenkul uzmanları, 2026’da TL’de istikrarın sağlanması halinde yabancıya konut satışlarının tekrardan ivme kazanacağını belirtiyor.
ARADA UÇURUM VAR
İstanbul genelinde konut satışları artmaya devam etse de, semtler bazında metrekare tutarları içinde adede yar bulunuyor. Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Üsküdar benzer biçimde merkezi ilçelerde metrekare fiyatı 3 bin 500 dolar bandına yaklaşırken; Esenyurt, Arnavutköy, Beylikdüzü ve Pendik benzer biçimde çeper ilçelerde averaj metrekare fiyatı 800-900 dolar aralığında seyrediyor. Kent genelinde averaj 100 metrekarelik daire fiyat 5, 6 milyon TL’yi aşarken, lüks segmentte 10 milyon TL’nin altında seçenek bulmak neredeyse olanaksız hale geldi.
KÖRFEZ’İN İLGİSİ SÜRÜYOR
Megakentte, lüks konut piyasasında bilhassa Sarıyer, Beşiktaş, Zekeriyaköy, Beykoz, Tarabya öne çıkıyor. Bu bölgelerdeki villalar, deniz manzaralı rezidanslar ve yeşil alanlara yakın projeler, 2025’in ikinci yarısında dolar bazında kıymet kazanmaya devam etti. Gayrimenkul uzmanlarına bakılırsa, lüks konut talebinin büyük kısmı hem yurt içi üst gelir grubu hem de Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar tarafınca oluşturuluyor. Orta segmentte ise en fazlaca talep gören bölgeler Küçükçekmece, Bahçelievler, Ümraniye, Çekmeköy ve Kartal olarak öne çıkıyor. Söz mevzusu bölgelerin, hem ulaşım altyapısının gelişmesi hem de kentsel dönüşüm projeleri sebebiyle fiyat artışını sürdürdüğü belirtiliyor.
RUS VE İRANLILAR ALIYOR
Son dönemde dikkat çeken bir detay da yabancılara meydana getirilen konut satışlarındaki düşüş. Sadece İstanbul, ülke genelindeki düşüşe karşın liderliğini korumaya devam ediyor. Rus ve İranlılar, bilhassa denize yakın ve merkezi bölgelerdeki dairelere yönelirken, Iraklı yatırımcıların adresi ise Esenyurt, Başakşehir, Bağcılar oluyor.
RAYİÇ BEDEL ETKİSİ
Emlak Uzmanı, imarpanosu.com Genel Gösterim Yönetmeni Emre Kulcanay, İstanbul’dan yansıyan veriler ve 2026 projeksiyonuna ilişkin yapmış olduğu açıklamada, şu detayları verdi: “2026 yılı itibarıyla gayrimenkul sektörünü direkt etkileyecek en mühim düzenleme, rayiç karşılık yerine “gerçek kıymet” üstünden vergilendirme sistemine geçilmesi olacak. Bu düzenleme, alım-satım işlemlerinde beyan edilen konut değerlerinin artık piyasa gerçeklerine daha yakın hale gelmesini sağlayacak. Sistem ilk etapta satış maliyetlerini artırabilir. Bundan dolayı bugüne dek pek fazlaca tapu işlemi piyasa fiyatının oldukça altında rayiç bedellerle yapılmaktaydı.”
Düzenlemenin, yüksek kıymetli bölgelerdeki satış maliyetlerini yüzde 10 ila 20 içinde artırabileceğini de dile getiren Kulcanay, “Buna karşılık, devletin emlak vergisi gelirlerinin artması ve gayrimenkul piyasasında ‘gerçek fiyat’ dengesi oluşması, 2026’nın en dikkat çekici gelişmelerinden biri olabilir. Düzenleme, doğru uygulanmış olduğu takdirde, fiyat spekülasyonları da sınırlanır” diye konuştu.
Başakşehir-Kayaşehir metro hattının tamamlanması, Pendik-Sabiha Gökçen hattının uzatılması, Beşiktaş–Kağıthane bağlantısı ve Haliç–Kemerburgaz tüneli, ulaşımı kolaylaştırarak çevre bölgelerde fiyat artışına zemin hazırlıyor.
KONUTTA 2026 SENARYOLARI
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa ise faizlerin düşmesi ve ekonomik istikrarın güçlenmesi halinde İstanbul’daki konut satış hacminin yüzde 20 artabileceğine dikkat çekerken, “Zelzele riski altındaki Kadıköy, Bakırköy, Zeytinburnu, Avcılar, Beylikdüzü benzer biçimde ilçelerde dönüşüm projeleri hem yeni konut arzı yaratacak hem de eski konut stokunun kıymetini artıracak. Bilhassa ulaşım ağlarına yakın bölgelerde, markalı konut projeleriyle beraber yeni ‘mikro merkezler’ doğuyor. Mesela Başakşehir, Arnavutköy, Kağıthane ve Kartal, 2026’da yatırım açısından öne çıkması beklenen dört ilçe olarak dikkat çekiyor” ifadelerini kullandı.
[email protected]
Kaynak: Web Hususi
